Najem lokalu w biznesie gastronomicznym. Co powinieneś wiedzieć, by nie stracić?

Podstawy

Rozważania na temat najmu lokalu warto zacząć od precyzyjnego ustalenia obowiązków wynajmującego i najemcy. Ogromna ilość kosztów rozpoczęcia działalności w nowym lokalu wiąże się z jego adaptacją do potrzeb gastronomii. Spełnienie wyśrubowanych norm sanepidu czy ppoż. wiąże się z koniecznością ponoszenia wysokich nakładów na inwestycje, które nierzadko są trwale związane z konstrukcją lokalu. Warto na samym początku ustalić, kto ponosi ich koszt.

Często zdarza się, że liczba nagromadzonego sprzętu generuje tak wysoki pobór mocy, że w niedostosowanym obiekcie następuje zanik zasilania. Każdy najemca powinien sprawdzić, czy lokal jest wyposażony w odpowiednią infrastrukturę niezbędną do prowadzenia jego działalności. Niezwykle ważne jest, by na samym początku zabezpieczyć tego typu ryzyko.

Ważnym elementem najmu lokalu są też kwestie zakupu mediów. Niewielu najemców wie, że może w sposób przemyślany i celowy zmieniać dostawców mediów, przeprowadzając głęboką analizę taryf, z których część jest przygotowana na potrzeby firm, a czasem nawet gastronomii. Warto zatem znać pełną ofertę rynku w tym obszarze.

Czynsz primo

Kolejną sprawą są kwestie zwiane z czynszem. Bardzo ważne jest to, by najemca znał pełną strukturę kosztów. Często najem wiąże się z czynszem dla właściciela i oddzielnym opłatami niezależnymi od właściciela, takimi jak np. opłaty dla wspólnoty, ochrona lokalu (monitoring), opłaty dla zarządcy oraz opłatami związanymi z ubezpieczeniem. Warto wiedzieć, co zawiera się w koszcie ubezpieczenia i jak funkcjonują zapisy zawarte w polisie. Często w cenie najmu nie zawiera się opłaty np. za miejsca parkingowe. Istotne jest ustalenie na samym początku miejsc parkingowych, jeśli liczymy na klientów przyjezdnych lub sami potrzebujemy tych miejsc na dostawy lub choćby potrzeby własnego parkowania.

Dla lokalu gastronomicznego istotne jest to, czy prowadzi przetwórstwo i magazynowanie jedzenia w pełnym zakresie, czy korzysta z półproduktów. To ważne, bowiem w zależności od tego czynnika możemy ustalić stosunek powierzchni przeznaczonej dla gości do powierzchni operacyjnej. Ma to zarówno bezpośredni wpływ na poziom sprzedaży, jak i zużycia mediów. Inaczej będzie również organizowana kuchnia operująca na produktach już przetworzonych, a inaczej ta, która musi posiadać pełne stanowiska do obróbki żywności.

Lokalizacja

Wciąż to jeden z kluczowych czynników przy wyborze lokalu. Ma wpływ i na funkcjonowanie lokalu oraz przepływ gości,  i działalność typowo operacyjną. Jeśli planujemy lokowanie restauracji w kamienicy, musimy mieć na względzie kwestie administracyjne, np. to, czy na ulicy, na której znajduje się nasz lokal, nie będzie wkrótce przeprowadzony remont. To samo dotyczy budynku i kwestii przesłonięcia go całkowicie rusztowaniami. Jeśli zaniedbamy rozpoznanie w tej kwestii, narażamy nasz biznes na poważne perturbacje, mogące się znacząco odbić na naszej działalności.

Otoczenie, w jakim znajduje się nasz biznes, ma bowiem kluczowy wpływ na obrót. Lokale gastronomiczne funkcjonują dobrze w dużych skupiskach. Przeanalizujmy zatem na samym wstępie otoczenie konkurencyjne, by móc się odpowiednio pozycjonować i nakierować swoją ofertę na określony typ gości.

Okres najmu i przerwanie umowy

Generalna zasada mówi o tym, że im dłuższą umowę najmu podpiszemy z właścicielem, tym większe osiągniemy możliwości negocjacyjne. Zupełnie inaczej rozmawia się z najemcami zdecydowanymi na dłuższe, 5–10-letnie umowy najmu, niż z tymi, którzy podpisują umowę na 3 lata. Im dłuższy okres najmu tym właściciel jest w stanie ponosić większe inwestycje na rzecz najemcy, biorąc na siebie część kosztów adaptacji lokalu czy oferując wakacje czynszowe na czas jego adaptacji. Czynników tych jest znacznie więcej, wszystko zależy od umowy. W umowie najmu można zawrzeć zapisy o jej automatycznym przedłużeniu w zależności od decyzji najemcy. Ważne jest tutaj określanie podstaw czasowych kolejnego przedłużenia. Niemniej jednak jest to możliwe i stanowi poważny argument,...