Inwestycja zaczyna się od pomysłu

Inwestorzy mają różne pomysły na inwestycje. Jedni wykorzystują posiadane nieruchomości gruntowe, by zbudować hotel. Drudzy mają wizję adaptacji istniejącego budynku, co często wiąże się ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Inni będą zainteresowani tylko realizacją obiektów condo, które nie wymagają tak dużych nakładów jak hotele. A to tylko niektóre z możliwości, jakie daje obecny rynek nieruchomości turystycznych. 

Dobry inwestor to świadomy inwestor

Proces myślenia o inwestycji w sektorze hotelowym powinien rozpoczynać się od rozmowy o oczekiwaniach inwestora. Źle sformułowane lub niezasygnalizowane oczekiwania sprawią, że nawet przynosząca zysk inwestycja może okazać się nietrafiona, ponieważ inwestor zakładał coś zupełnie innego, np. zwrot niemierzalny finansowo. 

Bardzo ważne jest określenie horyzontu czasowego, w jakim oczekujemy zwrotu zainwestowanych środków. Najczęściej pierwsze 2–3 lata funkcjonowania hotelu to okres pozwalający na dojście do założonej rentowności obiektu. Nie należy więc oczekiwać, że w kilka tygodni od otwarcia obiekt będzie notował wysokie wyniki. Niewiele jest bowiem nieruchomości hotelowych na świecie, które przynoszą nadzwyczajne zwroty w krótkim okresie i należy je traktować bardziej jako wyjątki od reguły niż wzory możliwe do prostego skopiowania.

Jak przy każdej inwestycji istotne jest, by inwestor miał wiedzę na temat przedsięwzięcia. W hotelu może istnieć kilka lub nawet kilkanaście różnych źródeł przychodów i kosztów, które poza obiektem hotelowym mogłyby funkcjonować jako osobny biznes. Znajomość zasad ich działania i potencjalnego ryzyka związanego z codziennym funkcjonowaniem pomoże zbudować dobry biznesplan i wprowadzić go w życie.

Zrozumiałe jest, że inwestor może nie mieć odpowiedniej wiedzy i przygotowania do inwestowania w segmencie hotelowym, bo np. wywodzi się z zupełnie innego sektora gospodarki. 

Oczekiwania finansowe i horyzont czasowy zwrotu kapitału są jednymi z najważniejszych czynników w inwestowaniu. Niemniej ważne są jednak także kwestie, których nie można precyzyjnie określić za pomocą wskaźników czy cyfr. Może to być np. wizerunek firmy czy osoby, która stoi za inwestycją, tworzenie nowych części miasta, poprawa życia lokalnych społeczności czy wsparcie rozwoju własnej marki, nie tylko hotelowej. Im więcej oczekiwań określimy na etapie rozważań o inwestycji, tym łatwiej będzie spojrzeć na projekt z dystansem i zdefiniować, które z nich da się spełnić.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Lokalizacja to podstawowy parametr zawierający najważniejszą cechę każdej inwestycji. Również w sektorze hotelowym jest ona kluczowa dla określenia zarówno stopy zwrotu, jak i wielu innych czynników, które na nią wpływają: popytu na usługi, podaży pracowników, dostępności mediów, szlaków komunikacyjnych, atrakcji turystycznych itp. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub ich brak mogą być pomocą lub przeszkodą w projektowaniu obiektu. 

Przy zakupie nieruchomości warto policzyć, czy lepiej jest zainwestować w nieruchomość dobrze położoną i droższą, czy też w gorszej lokalizacji, ale w atrakcyjniejszej cenie. Wybór odpowiedniej lokalizacji pod określony hotel to jeden z najtrudniejszych etapów inwestycji. Ceny dobrze położonych nieruchomości są dzisiaj dość wysokie i mogą nie uzasadniać sensu inwestycji.

Analiza rynku i studium wykonalności

Mając określone oczekiwania, pomysł i potencjalną lokalizację, należy wykonać analizę rynku i studium wykonalności. Wielu inwestorów uważa, że jest to nieuzasadniony wydatek. Jednak dobrze wykon...