Condohotele i aparthotele, czyli inwestycje hotelowe inaczej

Inwestycja condohotelowa oznacza inwestycję w pokój hotelowy w obiekcie, który swoją formą nie różni się od standardowego hotelu. Oznacza to, że obiekt ma pełne zaplecze gastronomiczne, rozbudowane części wspólne, obsługiwany jest przez profesjonalną firmę, wyspecjalizowaną w zarządzaniu obiektami hotelowymi. Dla potencjalnego klienta pobyt w condohotelu nie będzie różnił się niczym od pobytu w standardowym hotelu. Z kolei aparthotelem zwykle określa się budynek, który w zasadzie wyglądem i funkcjonalnością nie różni się od bloku mieszkalnego, w którym wszystkie lokale przeznaczone są na potrzeby najmu krótkookresowego. Obsługa ogranicza się do recepcji i usług serwisu sprzątającego. 

Analiza 

Inwestorzy kuszą potencjalnych nabywców zwrotami z inwestycji na poziomie 6–8%, znacznie przekraczającymi to, co oferują banki lub obligacje państwowe. Dodatkowo, niezależnie od formy prawnej, zarówno inwestor indywidualny, jak i osoba prawna może ubiegać się o zwrot VAT-u. Bardzo często właścicielowi apartamentu przysługuje prawo do „pobytu właścicielskiego”, czyli dwutygodniowego pobytu w obiekcie – zwykle jednak ograniczonego do miesięcy poza sezonem, za który właściciel płaci jedynie opłatę administracyjną. Czyżby zbyt piękne, żeby było prawdziwe? To zależy. 

Przed podjęciem decyzji o inwestycji w condohotel należy przeanalizować okoliczny rynek hotelowy, a więc odpowiedzieć sobie na szereg pytań, które pozwolą oszacować ryzyko związane z inwestycją.

W przypadku condohoteli taka ocena powinna uwzględniać wszystkie czynniki, jakie analizuje się przy standardowej inwestycji hotelowej. Profesjonalni doradcy są w stanie oszacować opłacalność przyszłej inwestycji z uwzględnieniem przewidywalnego obłożenia na danym rynku, średniej stawki za pokój oraz przychodów z innych usług hotelowych, m.in. opłat parkingowych, dodatkowych usług pralniczych, przychodów z konferencji i imprez korporacyjnych, a w przypadku obiektów SPA – przychodów z zabiegów. Pełna analiza opłacalności pozwala oszacować z dużym prawdopodobieństwem opłacalność i wysokość zwrotów z inwestycji. Znając szacowany poziom zysku, można określić, możemy wywnioskować czy wysokość ta jest wystarczająca dla wypłaty obiecanego czynszu dla właścicieli apartamentów i czy nie będzie problemu z płynnością finansową.

Jakie jest ryzyko?

Typowa inwestycja w pokój hotelowy w systemie condo to przeważnie 250–300 tys. zł, która przy standardowych założeniach zwróci się przeciętnie po 15 latach. Niestety, właściciel apartamentu condohotelowego w ramach swojej inwestycji otrzymuje gwarancję wypłaty czynszu tylko na podstawie indywidualnej umowy zawartej najczęściej z celową spółką zarządzającą hotelem. Nie są to jednak gwarancje bankowe, zatem przy załamaniu rynku lub błędach w zarządzaniu taka spółka może szybko stać się niewypłacalna, a indywidualni inwestorzy pozostaną z udziałami w budynku, który generuje koszty, wymaga nakładów na modernizację i od którego trzeba płacić wysokie podatki od nieruchomości. 

Poza tym zarządzanie takim budynkiem będzie wymagało uzgodnień między wszystkimi udziałowcami nieruchomości co do przyszłości inwestycji. Zakup lokalu w tego typu nieruchomości nie jest objęty ochroną, gdyż jest to lokal użytkowy, a nie mieszkalny. Deweloper nie ma obowiązku utworzenia rachunku powierniczego, a bank nie będz...