Dołącz do czytelników
Brak wyników

Rewitalizacje obiektów hotelowych

30 marca 2022

NR 2 (Marzec 2022)

Nowe życie istniejących obiektów hotelowych

0 307

Powszechnie przyjęte standardy rynku wskazują, że średni cykl życia obiektu hotelowego wynosi ok. 15 lat. Po tym okresie należy dokonać rewizji grupy docelowej, zweryfikować nowe oczekiwania klientów i dostosować obiekt do aktualnie panujących trendów.

Po siedmiu latach funkcjonowania hotelu zalecane jest przeprowadzenie tzw. miękkiego remontu, polegającego na odświeżeniu wnętrz. Po upływie 15 lat należy natomiast wykonać remont generalny. Jakie są najważniejsze założenia skutecznej rewitalizacji obiektu hotelowego?

Po pierwsze – strategia

Nadrzędnym czynnikiem dobrze wykonanej rewitalizacji jest precyzyjne określenie jej celu biznesowego. Jeszcze przed rozpoczęciem prac należy dokładnie przeanalizować to, jakie założenia muszą być spełnione, aby poprawić wyniki finansowe danego obiektu. Czy hotel powinien diametralnie zmienić swój profil, dostosowując ofertę do zupełnie nowej grupy docelowej? Czy też jedynie zmodyfikować tę już istniejącą? Kluczową kwestią są tu możliwości budżetowe przewidziane na realizację tego celu. Innymi słowy – jaki zakres remontu jest konieczny, aby hotel uzyskał „nowe życie” i polepszył swoje wyniki finansowe? 


Wojciech Witek,
Iliard Architecture & Interior Design

Podążanie za trendami
Jak mówi Wojciech Witek, architekt i założyciel biura projektowego Iliard Architecture & Interior Design, specjalizującego się w projektowaniu dla branży hotelarskiej – Wystrój hoteli jest w dużym stopniu bezpośrednio powiązany z modą panującą w architekturze i wnętrzarstwie, a ta – jak na pokazach domów mody – szybko się zmienia. Nieustannie rosną też wymagania i oczekiwania gości hotelowych wobec standardu wnętrz i jakości obsługi.
– Najlepsze sieci dbają o to, aby ich goście korzystali z przestrzeni, które odpowiadają aktualnym trendom – kontynuuje Wojciech Witek. – W dużych hotelach budowane są odpowiednie rezerwy finansowe z corocznych przychodów i zysków przeznaczane właśnie na ten cel. Nie każdy hotel stosuje taką praktykę. Aby jednak być nadal atrakcyjnym dla klientów na coraz bardziej konkurencyjnym rynku – potrzebne są działania, które utrzymają zainteresowanie gości. Najważniejszym z takich przedsięwzięć jest rewitalizacja obiektu.


Jeżeli chodzi o zakres zmian dokonanych w hotelu, to w znacznym uproszczeniu możemy dokonać podziału na dwa zasadnicze typy: lekki remont (soft renovation), potocznie nazywany liftingiem, polega na odświeżeniu obiektu i wymianie części wykończenia i wyposażenia. Drugim typem jest pełny remont (full renovation), którego celem jest niemal całkowita wymiana elementów wykończenia i wyposażenia wnętrz, a nierzadko również wykonanie istotnych napraw i usprawnień w zakresie instalacji technicznych.
 


Daniel Ochońko,
TRUST US

– Rewitalizacja hotelu podnosi jego standard i poprawia komfort gości. Naturalnie, nastawiona jest na zwiększenie przychodu z tytułu rezerwacji pokoi. Inwestorzy szczegółowo analizują przede wszystkim bilans finansowy takiego przedsięwzięcia, gdzie na jednym biegunie znajduje się całkowity koszt tego procesu, a na drugim długofalowe zyski wynikające z podniesienia standardu i zwiększenia obłożenia – tłumaczy Daniel Ochońko, prezes spółki TRUST US, zajmującej się fit-outem przestrzeni komercyjnych.


Istnieje również trzeci typ renowacji, będący połączeniem pełnego remontu z jednoczesną konwersją produktu, co często jest wynikiem zmiany brandu lub przyłączeniem hotelu do konkretnej sieci. Tego typu proces wiąże się z przestrzeganiem ściśle określonych wytycznych w celu dopasowania obiektu do sieciowych wymogów. Pełne opisy tego typu standardów (tzw. brand booki) nierzadko zajmują całe setki stron, na których szczegółowo wyłożone są wszystkie parametry przyszłego kształtu hotelu. Chodzi o to, aby stała za nimi jakaś ciekawa opowieść, która przekładać się będzie na wzrost zarobków dla inwestorów, nie zapominając oczywiście o generowaniu coraz większego zainteresowania i zadowolenia gości. 
– Zmiana marki hotelowej wiąże się zawsze z głębokim przedefiniowaniem oferty kierowanej do klienta. Najczęściej wspólną cechą tego typu rewitalizacji jest zupełna zmiana kształtu przestrzeni wspólnych –
mówi Daniel Ochońko. To najbardziej spektakularne pod względem wystroju pomieszczenia hotelowe, ich bijące serca, mające generować dodatkowe dochody dla operatora w postaci chociażby zwiększonych obrotów z tytułu gastronomii. Ich odpowiednie, przemyślane zaprojektowanie i staranne wykonanie są kluczowe.
 

FOT. 1. RADISSON BLU W PRADZE, PROJEKT ILIARD ARCHITECTURE & INTERIOR DESIGN


Rewitalizacje w praktyce

– Remonty są z zasady dużo trudniejsze niż praca z nowym budynkiem – mówi Wojciech Witek o doświadczeniach pracowni Iliard w tym zakresie. – Każdy szczegół istniejącej struktury musi zostać dokładnie przeanalizowany, zanim pojawią się w nim nowe elementy. Na każdym kroku trzeba pilnować też wydatków. W Radisson BLU w Pradze (wcześniej Sheraton) zrewolucjonizowaliśmy układ funkcjonalny wnętrza, ale ze względu na obcowanie z delikatną materią zabytkowego budynku z epoki Art Nouveau, projekt niemal nieustannie rzucał nam wyzwania i wymagał rozwiązywania skomplikowanych problemów. Trud się opłacił. Powiększyliśmy strefy gastronomiczne, ułatwiając orientację gości hotelowych wewnątrz, poprawiając działania operacyjne i potencjał sprzedażowy poprzez umożliwienie bezpośredniego przepływu gości ze stref konferencyjnych do gastronomicznych. Zupełne przeobrażenie przeszły też hotelowe pokoje – wyjaśnia architekt.
 

FOT. 2. THE QUEENS HOTEL, LEEDS, PROJEKT ILIARD ARCHITECTURE & INTERIOR DESIGN


Niedawno zrealizowany projekt rewitalizacyjny zabytkowego hotelu The Queens w Leeds w Wielkiej Brytanii (otwartego po raz pierwszy w 1937 roku) to kolejna tego typu pozycja w portfolio Iliard. Architekci zaprojektowali tam zupełnie nowy układ i wystrój przestrzeni wspólnych. Dzięki wartemu ponad 16 milinów funtów remontowi, zakończonemu w czerwcu 2021 roku, hotel zanotował ponad 50% wzrost ilości rezerwacji.
Budynek hotelu The Queens wpisany jest na listę zabytków i podlega procedurom związanym z uzyskiwaniem pozwoleń konserwatorskich. Jego rewitalizacja wiązała się więc z mnóstwem kwestii formalnych i konsultacji z ekspertami do spraw ochrony zabytków w Wielkiej Brytanii. 
 

FOT. 3. RADISSON COLLECTION WARSAW, PROJEKT ILIARD ARCHITECTURE & INTERIOR DESIGN


– W przypadku The Queens nie da się przejść obojętnie obok jego historii i monumentalnej architektury art-deco. Chcieliśmy na nowo przywrócić świetność temu miejscu. Naszym celem było nie tylko zachowanie, ale wręcz jeszcze mocniejsze podkreślenie jego historycznej tożsamości – mówi Wojciech Witek. – W projekcie poszukiwaliśmy idealnej mieszanki tradycji i aktualnych trendów wnętrzarskich tak, aby nowe oblicze hotelu stało się atrakcyjne dla współczesnych odbiorców i gości. Naszym zadaniem było znalezienie nowego, optymalnego układu przestrzeni wspólnych i zaproponowanie nowego układu funkcjonalnego – tłumaczy.
W odróżnieniu od szeroko przyjętego standardu recepcję przeniesiono w głąb hotelowych przestrzeni. Zabieg ten pozwolił na zaprojektowanie dyskretnego, kameralnego doświadczenia – obsługa przyjezdnych w nowej recepcji odbywa się obecnie w dużo bardziej komfortowych warunkach. Z kolei zaraz za głównym wejściem do The Queens, ulokowano przestrzeń lobby połączoną z barem i kawiarnią. Rozpościera się z niej widok na główny miejski plan. W rezultacie powstała przestronna strefa wspólna – social hub – dostępna dla gości od razu po przekroczeniu hotelowego progu. Dzięki temu osoby, które trafią do hotelu jedynie na popołudniową kawę czy wieczornego drinka, nie muszą długo szukać miejsca swojej wizyty. 
W wyniku nowego projektu powstała również elegancka restauracja Grand Pacific z zewnętrznym tarasem. To wyjątkowo wysmakowane miejsce, w którym każdy detal dopracowany został do perfek-
cji. Utrzymano ją w ciemnej kolorystyce – dobierając meble i podłogę wykonane z egzotycznego drewna. Nad głowami gości unosi się okazały żyrandol, obicia siedzisk pokryte są  brązową skórą. Przykuwający uwagę restauracyjny kamienny bar wykończony został dekoracyjnymi, geometrycznymi elementami z metalu. W połączeniu ze starannie dobranym, ciepłym oświetleniem: kinkietami, lampami stołowymi i górnymi żyrandolami o roślinnych inspiracjach, uzyskano efekt dystyngowanej elegancji rodem z czasów Wielkiego Gatsby’ego. 
 


ŁUKASZ KOZIANA
 

Dużym wyzwaniem dla architektów pracowni Iliard było również zmierzenie się z projektem hotelu zlokalizowanym na londyńskim Heathrow. Głównym założeniem projektu była konwersja istniejącego wcześniej w tym miejscu hotelu (Park Inn) w dwie marki: Radisson i Radisson RED. 

– Naszym zadaniem było połączenie estetyki tych dwóch konceptów w spójną całość w przestrzeniach ogólnodostępnych. W Radissonie to pierwsza taka próba, w zasadzie eksperyment. Uczestniczyliśmy poniekąd w dość istotnym dla tego brandu procesie. Ważnym z perspektywy rozwoju sieci i planów na realizacje podobnych połączeń w innych miastach i hotelach – tłumaczy Łukasz Koziana, współzałożyciel Iliard.


Kolejnym ciekawym przykładem wielkiej hotelowej rewolucji jest m.in. projekt rebrandingu warszawskiego hotelu Radisson BLU na Radisson Collection. 
– Otworzyliśmy i połączyliśmy tam wszystkie strefy publiczne w parterze, dzięki czemu goście hotelowi chętniej korzystają ze stref lobby baru i lounge’u – tłumaczy Wojciech Witek. – Z kolei w Courtyard by Marriott w Katowicach, który wcześniej funkcjonował jako Altus, przebudowaliśmy najwyżej położoną kondygnację z pokojami hotelowymi na przestrzeń gastronomiczną i eventową. W ten sposób daliśmy gościom możliwość zjedzenia śniadania czy też wypicia wieczornego drinka w eleganckiej przestrzeni z panoramą 360 stopni na cały górny Śląsk. Dzięki temu hotel zyskał wyjątkowy sposób na przyciąganie do siebie także gości z zewnątrz, „z miasta”, dla których kolacja z fantastycznym widokiem w świetnie zaprojektowanym wnętrzu to kolejny z ciekawych przejawów miejskiego życia – opowiada architekt. 

Klucz do sukcesu

Biorąc pod uwagę perspektywę inwestora, dla procesu rewitalizacji hotelu za każdym razem niezwykle istotna jest optymalizacja kosztów całego przedsięwzięcia. Sprawnie działające biuro projektowe zawsze będzie dążyło do wykorzystania jak największej liczby już istniejących elementów. Nie bez znaczenia jest też aspekt działań w ramach założeń tzw. gospodarki cyrkularnej, która w ostatnim czasie coraz bardziej zyskuje na sile. Ponowne wykorzystanie (wprost lub po przetworzeniu) istniejących elementów wyposażenia wnętrz staje się szczególnie istotne w kontekście działań zmierzających do ograniczenia emisji gazów cieplarnianych i ochrony naszej planety.
Zawsze na pierwszym miejscu wszelkich procesów mających na celu usprawnienie pracy i designu obiektu hotelowego musi stać myślenie o aktualnych potrzebach klientów. Za pomocą renowacji można starać się kreować te potrzeby na nowo, odpowiadając na zmieniające się zachowania i rynkowe trendy. Dokładne badania rynku, wiedza i wieloletnie doświadczenie inwestora oraz projektantów i wykonawców pracujących przy rewitalizacji hotelu będą gwarancją zakończenia takiego przedsięwzięcia sukcesem.

Przypisy