Dzierżawa – gwarancja sukcesu czy źródło przyszłych problemów?

Nie będę poruszać tematu dzierżawy obiektów przez znane sieci, które to rozwijają się na podstawie umów dzierżawy czy umów zarządzania, oraz condohoteli czy dużych firm specjalizujących się w profesjonalnym zarządzaniu obiektami hotelarskimi, a chciałbym zwrócić uwagę na obiekty wybudowane często jako małe hotele butikowe czy klimatyczne pensjonaty, prowadzone rodzinnie lub przez inwestorów, dla których działalność hotelowa stanowi dodatkową, często uboczną gałąź ich podstawowej działalności. 

Condohotele funkcjonują w taki sam sposób jak tradycyjne hotele, a jedyną różnicą jest to, że właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne. Potem wynajmują je operatorowi hotelu, który zajmuje się całą organizacją i marketingiem. 

Za wynajem właściciel pokoju otrzymuje z góry określony czynsz lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Ile można zarobić? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ zysk zależy od wielu czynników. Oczywiście kluczowa jest lokalizacja, cena zakupu lokalu, standard oraz to, kto zarządza danym condohotelem. Powinny się w nim znajdować: recepcja, restauracja, room service, zaplecze konferencyjne i rozrywkowe.

Istotne znaczenie w całym biznesplanie mają także koszty dodatkowe, takie jak comiesięczny czynsz, koszty ubezpieczenia, mediów, sprzątania itd. Kwestie te bywają różnie regulowane w umowach. Czasem w lokalach nie ma w ogóle czynszu, z kolei w innych właściciel co miesiąc musi uiszczać opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością.

Oczywiście należy też sprawdzić zapisy dotyczące możliwości korzystania z nieruchomości przez właściciela. W condohotelach czas, w którym właściciele mogą odpocząć u siebie, wynosi zwykle od dwóch do czterech tygodni w roku. Deweloperzy dysponujący kilkoma obiektami dają nawet możliwość pobytu w innym obiekcie. Z drugiej strony trzeba się liczyć z tym, że nie zawsze w ramach pobytu właścicielskiego mogą wypoczywać w apartamencie pod nieobecność właściciela jego znajomi lub rodzina. 

Przystępując do naszej analizy, czy dzierżawa prowadzi do sukcesu, czy do źródła przyszłych problemów, warto spojrzeć na temat i okiem dzierżawcy, i wydzierżawiającego. Weźmy pod uwagę te działające już obiekty, istniejące na rynku usług turystycznych kilka lub kilkanaście lat, oraz te wybudowane przez inwestora dla potrzeb prowadzonej w nim nowej działalności hotelarskiej. 

Okiem wydzierżawiającego

Różne są powody, dla których inwestorzy decydują się na wynajem swoich lokali dla potrzeb prowadzenia w nich działalności hotelowej przez dzierżawcę. Czasem jest to brak stosownej wiedzy lub chęci do prowadzenia niełatwego biznesu, a czasem porozumienie, w którym to jedna strona daje know–how, a druga finansuje inwestycję. Wydawać by się mogło, że oddanie dzierżawcy obiektu ma same plusy dla właściciela, a jednak korzyści, jakie wynikać mają z prowadzonej działalności, muszą być opłacalne dla każdej ze stron. Tylko w tym wypadku dzierżawa ma sens i daje szansę długoletniej współpracy pomiędzy obiema stronami. Są też i powody do obaw, które w każdym przypadku mogą być inne. 

Gdy zaczynamy nową działalność, ryzyko falstartu obiektu już w jego początkowej fazie działania jest duże. Wzajemne zaufanie i współpraca na tym etapie obu stron wydają się nadrzędnym celem, nikt nie chciałby otwarcia niedokończonego obiektu. Natomiast gdy mamy do czynienia z działającym już kilka czy kilkanaście lat obiektem, istnieje ryzyko zepsucia renomy, zniszczenia marki, na którą przez kilka lat pracował ktoś inny. Nie zawsze dzierżawa wygląda dobrze. Znane są przecież przypadki nadmiernego wyeksploatowania obiektu przez dzierżawcę, brak przez lata ponoszonych jakichkolwiek kosztów na naprawy wynikające z eksploatacji, naturalnego zużywania się elementów wyposażenia czy elewacji budynków. Dochodowy biznes wyciśnięty zostaje jak cytryna, a po upływie terminu, na jaki została zawarta umowa, zwracamy obiekt właścicielowi w bardzo złym stanie. 

Warto zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami odpowiednią konstrukcją umów, określających sposób postępowania, jaki należy obrać w przypadku strat i zawinionych uszkodzeń czy innych zdarzeń prowadzących do pogorszenia stanu budynku czy wyposażenia. Po czyjej stronie leży obowiązek doposażenia...